2026 公證法第13條修法草案解析：
租霸剋星？欠租也能直接強制執行？

一、為什麼需要修法？解決「有公證也沒用」的痛點

許多房東花錢辦理租約公證，最看重的就是「強制執行力」。但依照現行（民國63年修正版本）《公證法》第13條規定，租用建築物或土地，僅限於「定有期限並應於期限屆滿時交還」者，才能載明逕受強制執行。

這導致了一個巨大的「執行力真空」，也是市場上「租霸」有恃無恐的主因：

• 痛點 1 (欠租違約)： 租期還沒到，但房客已經欠租好幾個月，甚至違規使用。在現行法下，公證書無法直接執行，房東只能回頭打漫長的「遷讓房屋訴訟」，一拖就是一兩年，期間不僅收不到租金，房屋也無法收回。
• 痛點 2 (假合意真拖延)： 雙方談好提前解約，房客口頭答應搬走，結果時間到了賴著不走。這同樣不在現行法的執行範圍內，房東往往束手無策。

這種結構性的困境導致房東傾向將「訴訟風險」轉嫁到租金上（風險溢價），或者乾脆不願出租閒置空屋，造成租屋市場的惡性循環。

二、對房東的保障：執行力大幅擴張

依據最新的修正草案，立法者試圖透過「形式審查」的明確化，將執行力擴及至以下兩種常見情境，大幅降低房東的風險：

1. 「書面合意終止」納入執行 (解決拖延戰術)

草案在第1項第3款及第4款新增文字。若房東與房客在租賃期間內，另行簽訂一份「終止租約協議書」，約定房客應於特定日期搬遷，該協議書若經公證，即具備執行力。

實務效益： 這解決了「假合意」的問題。房東不再擔心房客拿了補償金卻不搬家，大幅降低談判風險。

2. 「欠租違約」可逕受強制執行 (租霸剋星)

這是本次修法最具突破性的變革（新增第5款）。規定若因「遲付租金或費用而依法提前終止」，房東可持證明文件（如存證信函、催告紀錄）聲請強制執行，無須經過訴訟。

三、對房客的救濟：避免權利濫用的「配套措施」

許多承租人擔心，一旦公證書效力擴大，會不會發生「房東惡意驅趕」的情況？例如房客明明已經匯款，房東卻謊稱沒收到而去聲請強制執行。對此，修正草案第13條第4項特別增設了嚴謹的防禦機制。

1. 債務人異議之訴與損害賠償

若房東濫用執行權利，房客可以向法院提起「債務人異議之訴」。一旦法院判決撤銷執行程序，房客不需另外起訴，可以在「同一個訴訟」中，直接請求房東賠償因強制執行所受的損害（例如搬遷費、營業損失、精神賠償等）。

2. 法院的「闡明義務」

草案更貼心地規定，如果房客（原告）在訴訟中忘記聲明要求賠償，法官有義務主動告知（闡明）房客：「你可以請求賠償喔！」。這項規定大幅強化了對經濟弱勢者的程序保障，確保房客不會因為不懂法律而白白吃虧。

四、深度法規查核：台灣修法將比德、日、法更「高效率」

許多民眾可能不清楚，台灣這次的修法在國際比較法上是相當大膽且前瞻的。經本所深度查核各國最新法規，台灣的公證執行力若修法通過，將超越許多先進國家：

*資料來源：上述各國官方民事執行法規彙編。顯示台灣立法者在「居住權保障」與「市場效率」之間，選擇了向效率傾斜，以解決空屋與租霸問題。

五、從司法資源配置看修法誘因：律師觀點

除了市場供需的考量，我們也可以從「司法資源」與「人性」的角度來觀察這項修法的潛在動力。

1. 實務觀察

本所陳婉菁公證人在轉任公證人之前，曾有多年律師執業經驗。在過去的訴訟實務工作中，深刻感受到台灣法院案件量的爆炸性成長。對於事實明確的單純欠租案件，房東往往要經歷漫長的調解、開庭，甚至因法官積案如山而導致排程延宕，取得執行名義往往耗時經年。這種「遲來的正義」對承受租金損失的當事人而言，往往已非正義。

2. 案件分流的必要性

若修法能將此類事實明確、爭議性低的案件透過公證制度「非訟化」，直接進入執行程序，將能有效減輕法院負擔，讓法官能將寶貴的時間與心力集中在真正複雜、具法律爭議的案件上（如漏水責任歸屬、裝修損害賠償）。這不僅是解決房東痛點，更是優化整體司法資源配置的重要一步。

六、結論與建議

2026年的《公證法》修正草案，標誌著租賃市場可能迎來結構性的改變。透過「以效率換取租期穩定」的設計，試圖在房東權益與房客保障間尋找新的平衡點。

本所建議： 無論修法進度如何，現行的「租期屆滿」強制執行公證仍是目前最有效的保障。在等待新法前，透過專業公證人規劃租約，依然是預防糾紛的最佳解方。