房東怕租霸，房客怕房東賣房子？
在房屋租賃市場中，房東最怕房客欠租不搬；而對於簽長約的店面或家庭租客來說，最怕的則是「房東把房子賣了，新屋主趕我走」。這些問題，其實都可以透過「租約公證」一次解決！
一、為什麼要辦租約公證？三大核心保護
1. 直接強制執行，免打官司
這是公證最大的價值。若合約中有約定「逕受強制執行」，依據公證法第 13 條及強制執行法第 4 條，當發生下列情況時，房東或房客不需要經過繁瑣的法院訴訟，憑著公證書就可以直接向法院聲請強制執行：
- 房客積欠租金或違約金。
- 租期屆滿，房客不肯搬遷（返還房屋）。
- 房東不退還押金。
實務觀點
依據本所陳婉菁公證人過去擔任律師的實務經驗，近年法院案件負擔極重。這類小額的租金返還或遷讓房屋訴訟，光是在「審查股」進行初步審查，常常就需躺上半年之久，正式分案後還得排隊等庭期。
對房東而言，這漫長等待期間的租金損失、律師費用與精神折磨，其成本往往遠高於公證費用。透過公證取得執行名義，是節省勞力、時間與費用成本的最佳策略。
2. 證明租約真實，杜絕事後反悔
公證人作為客觀中立的第三方，會嚴格審核雙方身分文件，並確認雙方都充分了解合約條款後才簽名蓋章，並製作「公證書」。
依據公證法第 36 條，公證人作成之公證書屬於「公文書」，而根據民事訴訟法第 355 條規定，公文書推定為真正。未來任何一方都不能推託「不是我簽的」或「我當時被騙了」，這份經過公證的租約附件具有強大的證據力。
3. 關鍵保護：確保「買賣不破租賃」效力（重要！）
許多租客（尤其是店面經營者）認為，依據民法「買賣不破租賃」原則，就算房東賣房子，新屋主也必須承接原租約，自己可以安心住到期滿。這個觀念只對了一半！
換句話說，如果您簽的是5年以上的長約，或者是不定期租約，若沒有辦理公證，一旦房東賣屋，您的租賃權益將瞬間歸零。透過公證，能確保即便房屋轉手，您的租約依然對新屋主有效，保障您長期經營或居住的穩定性。
二、租約已經簽了，還可以補辦公證嗎？
可以，但請注意：「強制執行力」是不回溯的！
許多房東問：「我們租約已經簽了半年，現在覺得不安心，可以直接拿舊合約來補公證嗎？」答案是可以的，您不需要作廢舊合約。但在法律效力上，公證人必須提醒您一個關鍵觀念：「公證效力」與「強制執行力」是從「公證當日」開始起算，不會回溯至最初的簽約日。
這代表若在「公證日之前」房客就已經有積欠租金，這筆舊帳是不能透過這份公證書直接聲請強制執行的。建議由公證人協助簽署「公證增補條款」或「重簽公證版契約」，保障才會最明確。
三、租約公證費用怎麼算？2026 最新試算
公證費用全台統一，依據「租金總額 + 押金」與「房屋課稅現值」取其高者對照級距收費。
試算範例：
假設房租每月 2 萬元，租期 1 年，押金 4 萬元。
- 1. 計算總金額(20,000 x 12) + 40,000 = 280,000 元
- 2. 查表 (公證費用標準)屬於 20 萬至 50 萬元級距
- 3. 公證費用3,000 元
*若附加強制執行條款，依規費法規可能會略增約 1,000~1,500 元。費用通常由雙方協議分攤。
四、辦理租約公證應備文件清單
建議事先準備好至少 3 份 租賃契約書（房東、房客各執一份，公證人需留存一份）。
點此前往：臺灣高雄地方法院公證處應備文件官方公告
| 身份 | 應備文件重點 |
|---|---|
| 共同必備 | 租賃契約書 (至少 3 份) |
| 房東 (出租人) | 1. 身分證 (正本)、印章 2. 房屋所有權狀 (正本) 3. 最近一期房屋稅單 (正本，核對稅籍與現值用) |
| 房客 (承租人) | 1. 身分證 (正本)、印章 (若為公司，需準備變更登記事項表、負責人身分證及大小章) |
| 代理人辦理 | 除上述文件外，需加附： 1. 授權書 (需蓋印鑑章) 2. 印鑑證明 (戶政事務所申請，6個月內) 3. 代理人身分證與印章 |
About the Author
陳婉菁 民間公證人
律師、公證人雙資格擁有者
以深厚的法學素養與豐富的實務經驗，致力於提供預防性的法律保障。擅長將複雜的法律條文轉化為具體的契約保障，協助當事人防患於未然。
- 國立成功大學 法律學系 法學碩士
- 曾任 台中律師公會 財務組副主任
- 現任 臺灣高雄地方法院所屬民間公證人陳婉菁事務所 負責公證人